注文住宅と建売ならどっちが安い？タイプ別に最適解を見つける

こんにちは。ヤネウラログ運営者のイエ吉です。

スマホで注文住宅と建売どっちが安いと検索してみたものの、どっちがいいのか、安いのか、建売住宅と注文住宅の価格差やメリットデメリット、比較がごちゃごちゃに出てきて、むしろモヤモヤが増えていないでしょうか。

検索結果を見ていると、「建売のほうが圧倒的に安い」と言い切る記事もあれば、「いやいや、長期的には注文住宅のほうが得だ」と真逆のことを書いている記事もあって、正直どれを信じたらいいのか分からなくなりますよね。

しかも、それぞれが前提にしている条件（エリアや広さ、性能レベル）がバラバラだったりします。

注文住宅か建売かの選択は、マイホームの価格相場や住宅ローン、将来のメンテ費用まで関わってくる大きなテーマです。

ただ、ざっくり言うと本体価格だけなら建売の方が安く見えやすい一方で、土地条件や諸費用、オプション、光熱費やメンテ費まで含めたトータルのコストで見ると、どちらが本当にお得かは人によって変わります。

さらにややこしいのが、「少し無理してでも理想の注文住宅を建てるべきか」「とりあえず建売で住み始めて、将来また考えるか」といったライフプランの話も絡んでくるところです。

家づくりは一発勝負なイメージが強いので、「ここでミスったら取り返しがつかないのでは…」と不安になりやすいんですよね。

この記事では、注文住宅と建売どっちが安いかを一方的に決めつけるのではなく、建売住宅と注文住宅価格差の一般的な目安や、それぞれのメリットデメリット、あなたのライフプランに合った選び方まで、できるだけわかりやすく整理していきます。

読み終わるころには「自分たちの場合はどっち寄りかな？」がかなりハッキリしてくると思うので、一緒に整理していきましょう。

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注文住宅と建売はどっちが安いか基礎整理

まずは「そもそも何が違うのか」と「お金のかかり方の基本」をざっくりそろえておきましょう。

ここがふわっとしたままだと、ネットの情報を読んでも余計に混乱しがちです。

建売と注文住宅の違い、分譲住宅の価格の目安、全体の割合やローコスト住宅との関係を整理して、土台をそろえていきます。

ここで一度、言葉のイメージを共通にしておくと、このあと出てくる数字や比較もスッと入ってきやすいはずです。

建売と注文住宅の違いと比較軸

まず大事なのが、建売住宅と注文住宅の「成り立ち」の違いです。

ここがそのまま、価格と自由度の差につながってきます。

「どっちが安いか」を考えるときも、この成り立ちを知らないままだと、そもそも土俵がズレたまま比較してしまうことが多いんですよね。

ざっくり整理すると、こんなイメージです。

つまり、建売はメーカーや分譲会社が「多くの人にフィットしやすい平均点の家」を先に作っておいて、それを買うスタイル。

注文住宅は「あなたの家族専用」に設計していくスタイルです。

ここでのポイントは、「平均点の家で十分ハマる人」にとっては建売はとても合理的だけど、「平均点から外れたこだわりや事情がある人」にとっては、注文住宅のほうが結果的にムダが少なくなることもある、というところです。

例えば、在宅ワーク用の書斎や、楽器用の防音室、ペットの動線など、一般的なファミリー向け間取りでは拾いきれないニーズですね。

お金の話をするときは、土地・建物・外構・諸費用を同じ土俵にそろえて比較することがめちゃくちゃ大事です。

建売は最初から込み込み価格、注文はバラバラ表示、という落とし穴があるので、このあと詳しく触れていきます。

同じ「3,500万円」と書いてあっても、中身がまるで違うなんてことも普通にありえるので、ラベルだけで判断しないようにしたいですね。

また、建売でも最近は高性能なものや、逆にローコスト寄りのものなど、かなり幅があります。

注文住宅も、ローコスト系からハイグレード系まで振れ幅が大きいので、「建売＝安い」「注文＝高い」と単純に分けないのがコツかなと思います。

注文住宅と分譲住宅の価格の目安

次に、注文住宅と分譲住宅（建売）の価格の目安です。

ここはエリアや選ぶ会社、時期によってほんとうにブレるので、あくまで「ざっくり感」として聞いてください。

土地の相場が違えば、同じ仕様の家でも総額はまったく変わりますし、資材価格や人件費の上下でも平気で数百万円単位で動きます。

フラット35利用者の調査などを眺めていくと、最近の傾向としてはこんなイメージです。

もちろん、これはあくまで「平均値ベースのざっくり目安」です。

都市部の駅近ならもっと高くなりますし、地方エリアならここからグッと下がることもあります。

ローコスト寄りの注文住宅なら建売と大差ないこともありますし、逆にハイグレードな建売は注文住宅より高くなることもあります。

もう少しイメージしやすくするために、ざっくりと金額感を表にしてみますね。

この表もあくまで目安ですが、「あ、自分が検討している金額感はだいたいこのへんなんだな」とイメージしてもらえればOKです。

ここから、土地代が高いエリアなら注文住宅はさらにハードルが上がりますし、逆に土地が比較的安い地方なら注文住宅のハードルも下がってきます。

このあとで触れますが、イニシャルコスト（最初の総額）だけでなく、光熱費・メンテナンス費・リセールバリューまで見たトータルコストで考えるのがポイントです。

例えば、断熱性能の高い家なら毎月の光熱費が下がるので、30年スパンで見たときに数百万円レベルで差がつくこともあります。

「本体価格だけ」で比べないのがコツ

ネット上では「注文住宅の坪単価はいくら」「建売の坪単価はいくら」という話がよく出てきますが、外構や付帯工事、諸費用の扱いがバラバラで比較になっていないことも多いです。

坪単価の定義が会社ごとに違うので、「A社の70万円／坪」と「B社の70万円／坪」は、内訳を見たらまったく別モノということもあります。

目安としては、こんな意識を持っておくとズレにくいです。

同じ3,500万円でも、建売と注文住宅では中身が違うことがある、というのは頭に置いておいてください。

「坪単価」や「本体価格」だけで判断すると、あとから「え、こんなに追加でかかるの？」となりがちです。

見積書を見るときは、どこまで含まれていて、どこからが別途なのかを必ずチェックしておきましょう。

建売と注文住宅の割合から見る実態

「みんなはどっちを選んでいるの？」という視点も、なんとなくの相場観をつかむうえでは役立ちます。

周りの友達や同僚が「建売にしたよ」「うちは注文住宅だよ」と話しているのを聞くと、なんとなくその割合が気になってきますよね。

新築一戸建て全体を見ると、エリアによってかなり差はあるものの、大ざっぱには建売と注文住宅がだいたい半々〜建売がやや多めくらいというエリアが多いです。

首都圏の駅近エリアだと、土地付き注文住宅は少なく、分譲地の建売が中心というケースもよくあります。

逆に地方都市や郊外では、昔からの土地を活かした注文住宅が多いエリアもあります。

また、同じエリアでも、価格帯によっても傾向が変わります。

例えば、3,000万円前後のゾーンは建売が中心だけど、4,000万後半〜5,000万円台は注文住宅が中心、というような二層構造になっている地域もあります。

あなたがどの価格帯を狙っているかによって、「建売が多いゾーン」か「注文が多いゾーン」かも変わってくるイメージです。

「みんな建売だから建売にしよう」「周りは注文住宅が多いから注文で」という決め方はおすすめしませんが、自分の検討エリアでどちらが主流かは、土地探しのスタートラインとしてチェックしておいて損はないかなと思います。

主流側のほうが、物件情報も出てきやすいので比較検討がしやすい、というメリットもあります。

一方で、「エリアの相場観」と「自分たちの予算感」がズレていると、どれを見ても高く感じてしまったり、逆に「この価格なら建売より注文のほうがよくない？」ということになったりもします。

特に、駅近など将来も需要が見込める立地は土地値が落ちにくく、建売であっても土地の資産価値が残りやすいのが実情です。

建物そのものの仕様だけでなく、「この立地の土地値が将来どれくらい残りそうか」という視点も持っておくと、リセールバリュー（売却しやすさ）をイメージしやすくなります。

ここは、後半で触れる「総予算の決め方」ともセットで考えていくのがおすすめです。

ローコスト住宅と建売はどっちが安く見えるか

最近よく出てくるのが「ローコスト住宅」と呼ばれる注文住宅です。

坪単価が比較的抑えめで、「え、建売とそんなに変わらなくない？」と思う価格帯のメーカーも増えてきました。

住宅展示場やYouTubeなどで見かける機会も増えたので、かなり身近な選択肢になってきています。

ここでややこしいのが、ローコスト注文住宅と建売の比較だと、パッと見ではほぼ同じ価格に見えてしまうことです。

広告やチラシで「建物本体1,500万円〜」「月々7万円台〜」などと並んでいると、正直どこがどう違うのか、かなり分かりづらいですよね。

このとき、ローコスト注文住宅側で

といった費用が「別途」「概算」としか書かれていないと、最終的な総額は建売とほとんど変わらなかった、ということも普通にあります。

特に地盤改良費は、あとから50万〜100万円単位で追加されることも多く、ローコスト注文住宅側の最大の「予算ブレ要因」です。

一方で、多くの建売住宅では地盤調査と改良があらかじめ済んでいて、その費用も販売価格に含まれているケースが多いので、この差は見落とさないようにしたいポイントです。

むしろ、土地条件によっては建売より高くつくケースもあるので、「ローコストだから自動的に安くなる」とは限らないのがポイントです。

逆に、建売側で不要なオプション（太陽光や無駄に豪華な設備など）の分だけ高くなっていることもあり、「本当に必要な仕様にそぎ落として比較する」と意外と差が縮まるケースも多いです。

例えば、標準で付いてくる食洗機や浴室乾燥機、床暖房などが、あなたのライフスタイルにとって本当に必須なのかどうか、いったんフラットに見直してみるのもアリです。

「安く見える」理由を疑ってみる

建売でもローコスト注文住宅でも、「この価格、なぜここまで抑えられているんだろう？」という目線は必須です。

単純に企業努力でコストダウンしている部分もあれば、仕様や土地条件を削って安く見せている部分もあります。

このあたりは、総額の数十万〜数百万円よりも、30年単位で見るとインパクトが大きい部分なので、しっかりチェックしておきたいところです。

例えば、外壁材のグレードが低くて10年ごとに大規模な塗り替えが必要になると、そのたびに100万円〜200万円単位のメンテ費が発生します。

この差が30年間積み重なると、メンテナンス費だけで150万〜200万円程度の差がつくこともあり、「最初の本体価格の差」がかなり薄まってしまうケースもあります。

「安く見せるために何を削っているのか」「それは自分たちにとって許容できる削り方なのか」を確認していくと、建売とローコスト注文住宅の“本当の差”が見えてきやすいですよ。

なお、2025年4月からは新築住宅の省エネ基準適合が原則義務化され、建売住宅でも断熱等級4レベルの性能は押さえられるようになっていきます。

ただし、光熱費をグッと下げやすい等級5〜6クラスの「高断熱」までは到達していない物件も多いので、建売でも「どの断熱等級か」「窓のグレードはどうか」を確認する習慣をつけておくと安心です。

建売と注文住宅の間の第三の選択肢

建売か注文住宅か、という話になると、実はよく忘れられがちなのが「その間にある選択肢」です。

などが代表例です。

「建売の画一的な感じはちょっと…」「でもフルオーダーの注文住宅はハードルが高い…」という人にとって、この中間ゾーンがかなりちょうどいい落としどころになってくれます。

セミオーダー型の規格住宅も、標準プランをベースに間取り変更や仕様変更ができるタイプが増えています。

完全自由設計と比べると選択肢は限られますが、そのぶん打ち合わせ回数も減り、価格も読みやすくなります。

「このプランをベースに、ここだけちょっと変更したい」というニーズにハマりやすいのが特徴です。

といった特徴があります。

感覚的には、「建売よりは少し高いけれど、そのぶん間取りや仕様を自分たち寄りに寄せられる」というイメージを持っておくといいかなと思います。

「建売の画一的な感じはちょっと嫌だけど、フルオーダーの注文住宅をやり切る自信もない」という人には、この中間ゾーンがかなりフィットすることも多いので、候補から外さずに見ておくのがおすすめです。

実際に、相談を受けていても「最初は建売か注文かの二択で考えていたけど、最終的に売建住宅に落ち着いた」というケースはかなり多いですよ。

注文住宅と建売はどっちが安いかタイプ別診断

ここからは、「あなたの場合はどっち寄り？」という視点で話を進めていきます。

同じ年収・同じ価格帯を見ていても、価値観とライフプランによって、建売がベストな人もいれば、注文住宅の方がトータルコストが下がる人もいます。

数字だけでは見えてこない「心地よさ」や「ストレスの少なさ」も含めて、どちらが自分たちに合っているのかを整理していきましょう。

チェックリスト形式で優先順位を整理しつつ、メリットデメリット、避けたい建売の見分け方、最後に「結局どっちが安いのか？」をまとめていきます。

途中で「自分ってこっち寄りだったんだな」と気づくポイントがきっとあるはずです。

あなたの優先順位はどっちがいい

まずは、お金の話に行く前に、価値観の棚おろしをしておきましょう。

お金だけで決めようとすると、あとから「なんか違う…」となりがちです。

逆に、価値観がハッキリしていると、少し高くても納得して払えるし、逆に「ここは削ってもいいな」と判断しやすくなります。

どちらにも当てはまる場合は、「どちらをより優先したいか」で考えてみてください。

完璧にどちらかに振り切れる人は少なくて、だいたい「6：4でこっち寄り」くらいの人が多いです。

大事なのは「どっちが安いか？」より「どっちが自分たちにとってコスパがいいか？」です。

チェックリストでざっくり自己診断

ざっくり2択で選んでみてください。直感でOKです。

このあと詳しく見ていきますが、ここで「建売寄りだけど、性能も捨てがたい…」となった人は、建売住宅の中でも性能をしっかり確かめることが大事になってきます。

逆に「注文住宅寄りだけど、そこまで派手なこだわりはない」という人は、規格住宅や売建住宅のような中間ゾーンも視野に入れておくと、かなり選択肢が広がりますよ。

建売と注文住宅のメリット・デメリットを整理

次に、建売と注文住宅それぞれのメリットデメリットを、お金と暮らしの両方から整理してみます。

表面的な「安い・高い」だけでなく、暮らし始めてからの満足度や、数十年単位で見たときのトータルコストも含めて、ざっくり比較していきましょう。

どちらか一方が「絶対正解」ではなく、メリットの裏側には必ずデメリットがセットでついてくるイメージです。

自分たちが受け入れられるデメリットの種類によって、選ぶべき方向が変わってきます。

大手ハウスメーカー同士で悩んでいる方は、例えば住友林業と積水ハウスの決め手を比較した記事のように、メーカーごとの特徴を押さえたうえで検討するのもおすすめです。

同じ「注文住宅」でも、会社によって得意な価格帯やデザイン、性能の方向性がかなり違うので、そのあたりも含めて見ていくと判断しやすくなります。

要注意：こんな建売住宅は買うな

建売住宅の中でも、「これはちょっとやめておいたほうがいいかも…」というパターンがあります。

価格が安いこと自体は悪いことではないのですが、“安さの理由”が危ない方向に振れていないかは要チェックです。

ここを見落とすと、「たしかに安かったけど、暮らしづらさがすごい…」ということになりがちです。

個人的には、完成している建物でも必ずホームインスペクション（住宅診断）を検討してほしいなと思っています。

数万円〜十数万円かかりますが、床下や屋根裏の施工状態まで第三者が見てくれるので、数千万円の買い物の「保険」としてはかなりコスパがいいです。

特に、構造部分や防水処理の不具合は素人の目ではまず分からないので、プロの目を借りる意味は大きいです。

現地で必ずチェックしてほしいポイント

内覧のときは、つい内装や設備ばかり見てしまいがちですが、

なども必ず見ておきましょう。

土地条件はあとから変えられないので、ここを妥協すると「安かったけど暮らしにくい」ということになりがちです。

内装はあとからリフォームできますが、土地の形や道路の幅、周辺環境は変えられません。

また、「売れ残り物件だから安くなっている」ケースもあります。

その理由が単にタイミングなのか、土地条件や間取りに致命的な欠点があるのかは、冷静に見極めたいところです。

ここだけは、価格の安さだけで飛びつかず、一度立ち止まってチェックする癖をつけましょう。

建売にすればよかったを防ぐ

一方で、注文住宅を選んだ人の中には、「ここまで時間とお金をかけるなら、素直に建売にすればよかったかも…」という後悔の声もあります。

逆に、建売を買った人が「やっぱり注文住宅にしておけばよかった」と感じるケースもあります。

どちらもよく聞く話なので、「自分は同じパターンにはまりそうかも？」と想像しながら読んでもらえるといいかなと思います。

というところに原因があります。

こういった後悔を避けるためには、最初に「これ以上は出さない」という総予算の上限を決めておくことがすごく大事です。

これは「できればこのくらい」ではなく、「これを超えたら計画を見直す」というストッパーの意味での上限です。

例えば、一条工務店などの人気メーカーで具体的な総額イメージを持ちたい場合は、一条工務店の平屋30坪の総額シミュレーション記事のように、実際の総額と内訳をイメージしながら検討してみると、現実的なラインが見えやすくなります。

「このメーカーで、この仕様だと、このくらいの総額になるんだな」という感覚を持っておくと、建売との比較もしやすくなります。

といった「暮らし始めてからのギャップ」が多いです。

ここは内覧時のチェックに加えて、平日・休日・時間帯を変えて周辺を歩いてみるだけでも、かなり防げる部分だったりします。

夕方の帰宅ラッシュ時や、休日のお昼など、時間帯によって雰囲気がガラッと変わるエリアもありますからね。

大手ハウスメーカーの価格感や考え方をもっと深掘りしたい人は、例えば積水ハウスが高い理由と後悔しない判断軸を整理した記事も参考になると思います。

「高い＝ボッタクリ」ではなく、「どこにコストをかけているのか」を理解したうえで、自分たちがそこに価値を感じるかどうかを判断していくのが大事ですね。

注文住宅と建売はどっちが安いに関するよくある質問

Q1. 注文住宅と建売どっちが安いのが本音ですか？

A. 本体価格だけを見ると建売の方が安くなりやすいですが、土地条件・諸費用・オプション・30年分くらいの光熱費やメンテ費まで含めたトータルで見ると、人によって答えが変わります。注文住宅と建売どっちが安いかではなく、自分たちの優先順位に対してどちらのコスパがいいかで比較するのがおすすめです。

Q2. ローコスト注文住宅は建売より本当にお得ですか？

A. ローコスト注文住宅は建物本体価格が抑えられていて一見お得に見えますが、地盤改良費・外構工事・諸費用・照明やカーテンレールなどが「別途」として後から乗ってくることが多いです。建売は地盤改良や外構が込みになっているケースも多いので、建物本体だけでなく「土地＋建物＋外構＋諸費用」の総額で比較することが大切です。

Q3. 住宅ローンは建売の方が通りやすいって本当ですか？

A. 住宅ローンの審査そのものは、建売か注文かよりも「年収・勤続年数・借入額・他のローン状況」などの個人属性で判断されます。ただ、建売は価格がまとまりやすく融資額も決めやすいので、金融機関側の事務がスムーズになりやすい側面はあります。どちらの場合も、事前審査で自分たちの借入可能額を把握してから物件を絞り込むのがおすすめです。

Q4. 性能面では建売と注文住宅どちらが有利ですか？

A. 2025年以降は新築住宅の省エネ基準適合が原則義務化されるため、多くの建売でも最低限の断熱性能は確保される方向です。ただ、断熱等級5〜6クラスの高断熱仕様や窓・外壁のグレード強化など、光熱費を大きく下げるレベルまで狙う場合は、仕様を細かく指定できる注文住宅や規格住宅の方が有利なことが多いです。検討時は「どの断熱等級か」「窓の種類は何か」を必ず確認しましょう。

Q5. 注文住宅と建売どっちが安いか決めきれないときはどうすればいいですか？

A. まずは「立地・間取り・性能・入居時期・予算」の5項目について、自分たちの優先順位を紙に書き出してみるのがおすすめです。そのうえで、建売と注文住宅それぞれの具体的な見積書をもらい、同じ条件（総額・ランニングコスト）で比較すると違いが見えやすくなります。それでも迷うときは、特定の会社に偏らない第三者の住宅相談窓口やファイナンシャルプランナーに相談して、客観的な視点で整理してもらうと決断しやすくなります。

結局注文住宅と建売はどっちが安いかまとめ

最後に、いちばん気になる結論です。注文住宅と建売どっちが安いかをひと言で言うと、

本体価格ベースでは建売のほうが安くなりやすい。

でも、土地条件・諸費用・オプション・将来の光熱費やメンテ費まで含めたトータルコストでは、人によって答えが変わる

というのが現実かなと思っています。

ここまで読んでくれたあなたなら、「そりゃそうだよね」とうなずいてもらえるはずです。

大事なのは、どっちが安いか？ではなく、どっちが自分たちにとってコスパがいいか？という問いにすり替えて考えることです。

この3つ（＋1つ）を意識してもらえると、かなりブレない選び方ができるはずです。

数字上は少し高くても、優先順位にドンピシャでハマっていれば、「高い買い物をした」のではなく「納得できる投資をした」と思えるようになります。

「自分たちだけで考えるのは不安だな…」という場合は、特定の会社に偏らない第三者の家づくり相談カウンターや、住宅に詳しいFPに一度話を聞いてみるのも全然アリです。

条件を整理したうえでプロの意見をもらうと、「注文住宅と建売どっちが安いか」ではなく、「自分たちにはこのパターンが一番しっくりくるな」という答えが見えやすくなります。

予算の壁を乗り越えるための選択肢は見えてきましたか？

もし「やっぱり注文住宅で頑張りたい！」と決意を固めたなら、失敗は許されません。

限られた予算内で最高の結果を出すために、家づくり全体の流れと成功のポイントを必ず押さえておいてください。

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まずは「資料請求・来場予約の前にやること（順番）」だけ押さえておけばOKです。

そのうえで、メーカー選びや予算の考え方を第三者に整理してもらいたい方は、相談所を“次の選択肢”として使うのもアリです。